Hey, Builders!

Essa edição tem o de sempre, do jeito que a gente já tá acostumado e gosta, mas também tem um toque especial: the 🍒 on top é o BAFAFÁ internacional a sequência de movimentos e especulações envolvendo DOJ, NARs e o modelo tradicional de comissionamento que hoje conhecemos: dependendo do resultado, vai respingar no mundo todo e o conceito de transparência e centralização de dados pode mudar radicalmente.

Let’s build!

MLS, comissões e off-market : o tribunal da desintermediação está oficialmente em sessão

Fonte: (The Real Deal)

Pra resumir o cenário que deu luz à escalada da crise:
📍 Linha do tempo:

1. 2023–2024: Corretoras e associações são alvos de ações coletivas por práticas anticompetitivas (especialmente comissões pagas pelo vendedor ao corretor do comprador).
   
   No detalhe: Nos tribunais norte-americanos, cresceu o número de ações coletivas que acusam o modelo atual de inflar artificialmente os custos da compra e limitar a liberdade de negociação.
   O ponto crítico? O consumidor começa a se perguntar: por que estou pagando (direta ou indiretamente) por um serviço que não escolhi?

   E quando o consumidor começa a questionar... o Judiciário aparece.

2. Início de 2025: O DOJ entra em cena e diz que não é contra o MLS, mas está observando tudo com lupa jurídica.
   Ps.: MLS é o sistema que organiza praticamente todas as transações imobiliárias nos Estados Unidos.
   
   No detalhe: O que parece um comunicado diplomático é, na verdade, um aviso claro: o modelo de corretagem como conhecemos está sob risco — jurídico, econômico e reputacional. Por quê?
   Bom, o DOJ questionar a Clear Cooperation Policy da NAR sob o argumento de que ela pode estar sufocando a concorrência, restringindo a inovação e blindando os grandes players de competição real tem uma consequência direta: pocket listings viram alvo. O modelo de comissão entre corretores — onde o vendedor paga o corretor do comprador — também.

   Minha opinião: o DOJ não quer destruir o sistema… só quer saber por que ele parece tão fechado e conveniente para poucos.

   
   Bora destrinchar isso aqui direitinho?

   Primeiro, o que são pocket listings? → São imóveis colocados à venda fora do MLS — ou seja, "off-market". Normalmente, o corretor tenta vender o imóvel apenas dentro do seu círculo ou rede de contatos antes (ou em vez) de divulgar publicamente. Isso pode ser vantajoso para certos vendedores (privacidade, exclusividade), mas também limita o acesso ao mercado para outros compradores e corretores.

   Agora, o que é a Clear Cooperation Policy? → É uma regra da NAR (National Association of Realtors) que basicamente obriga os corretores a colocarem seus imóveis no MLS em até 1 dia útil após começarem a promovê-los. A ideia por trás disso é:

   • Garantir transparência no mercado,

   • Evitar favoritismo ou discriminação no acesso a imóveis,

   • Manter o MLS como o centro oficial das negociações.

   Só que…

   Onde entra o DOJ (Departamento de Justiça dos EUA)? → Em 2025, o DOJ começa a questionar essa política com um olhar bem crítico. A fala de que estão "olhando com lupa jurídica" é tipo: "não estamos atacando o MLS, mas estamos vendo se ele está sendo usado para restringir a concorrência de forma ilegal ou injusta".

   A suspeita do DOJ é:

   • Essa obrigação de listar no MLS pode proteger os grandes grupos e redes (que controlam o MLS),

   • Pode sufocar modelos alternativos de venda, como as próprias pocket listings ou novas plataformas tecnológicas,

   • Pode impedir inovações que poderiam baratear custos ou dar mais poder ao consumidor.

   E qual a relação com o fim dos pocket listings?

   É meio paradoxal:

   • A Clear Cooperation Policy foi criada justamente para limitar pocket listings, forçando tudo pro MLS.

   • Mas agora o DOJ está dizendo: “Peraí… isso não é meio anticompetitivo?”

   Então:

   1. Se o DOJ derruba ou enfraquece essa política, as pocket listings voltam a ganhar força (porque haveria uma flexibilização na obrigação de colocar imóveis no MLS).

   2. Mas ao mesmo tempo, o DOJ não quer um mercado fechado — então também vai investigar as pocket listings, pois elas excluem muita gente e podem ser usadas para práticas discriminatórias ou elitistas.

   Em resumo:

   • O DOJ não quer “acabar com o MLS” nem com as pocket listings — mas quer mais competição, mais abertura e menos cartéis velados.

   • A crítica é que o sistema atual é “fechado demais” e feito sob medida para grandes players, tanto no modelo de listagem quanto no modelo de comissão.

   • Por isso, tanto o MLS tradicional quanto as pocket listings viram alvo, porque ambos podem ser usados para blindar o mercado.
     

3. Março 2025: NAR anuncia manutenção da Clear Cooperation Policy com “ajustes” — tentando evitar um desmonte completo.
   
   No detalhe: A NAR (National Association of Realtors), pressionada por processos antitruste e mudanças no comportamento do consumidor, se manifestou e disse que a Clear Cooperation Policy vai continuar..
   Mas tem um twist: a NAR promete rever exceções (como office exclusives) para “dar mais flexibilidade” e acalmar os ânimos. Por isso, introduziu a política "Multiple Listing Options for Sellers" como um complemento à Clear Cooperation Policy. Essa nova política oferece aos vendedores de imóveis maior flexibilidade na divulgação de suas propriedades, permitindo que compartilhem listagens de forma privada com agentes e clientes antes de torná-las públicas. Embora a maioria dos imóveis à venda continue acessível por meio dos bancos de dados dos corretores, eles podem não aparecer imediatamente em sites como Zillow e Redfin. Essa mudança visa equilibrar a transparência do mercado com as necessidades de privacidade de alguns vendedores. ​
   

🧨 O que está em jogo

O modelo tradicional de corretagem imobiliária está sendo questionado nos tribunais, nas instituições reguladoras e, mais importante, na cabeça do consumidor. A pressão vem de todos os lados:

• ações coletivas que desafiam o modelo de comissionamento vigente,

• o DOJ colocando a Clear Cooperation Policy sob lupa,

• e uma mudança no comportamento do mercado que clama por mais flexibilidade, transparência e competitividade.

O risco não é só jurídico: é estrutural. O sistema atual, baseado em um MLS centralizado, práticas consolidadas de comissão e pouca abertura à inovação, está sendo forçado a se explicar. Estamos vendo um setor inteiro sendo desafiado a justificar seu valor e sua forma de operar.

🔍 Análise estratégica

As ações do DOJ indicam um movimento típico de regulação em mercados considerados “blindados”. O discurso de que não são contra o MLS esconde um recado claro: não basta funcionar — tem que funcionar de forma aberta, justa e competitiva.

O paradoxo está na dualidade entre as pocket listings (criticadas por serem pouco transparentes) e a Clear Cooperation Policy (criticada por limitar a inovação). Ambas refletem lados opostos de um mesmo problema: quem pode acessar o mercado, em que condições, e com quais vantagens.

A resposta da NAR — criando a "Multiple Listing Options for Sellers" — é, estrategicamente, uma tentativa de mostrar abertura sem ceder controle. Mas é uma jogada de equilíbrio instável: é flexibilidade real ou só uma mudança cosmética para conter dano reputacional e jurídico?

🧠 Conclusão e implicações

O setor imobiliário dos EUA está vivendo seu "momento Uber": quando as regras antigas encontram um novo tipo de pressão — legal, social, tecnológica e comportamental.
A consequência? Corretores, plataformas e associações terão que repensar seus modelos ou justificar sua posição dominante, além de mostrar valor real para consumidores mais críticos e conectados. Pra completar, vemos um governo qye está disposto a reescrever as regras do jogo.

Essa combinação é o prenúncio de uma reconfiguração estrutural do mercado. O que hoje é exceção — como vendas off-market ou plataformas alternativas — pode virar norma. E o que hoje é norma — como o modelo atual de comissão ou centralização no MLS — pode se tornar obsoleto.

🌎 Impactos para o Brasil

No Brasil, onde o mercado imobiliário ainda é altamente informal em algumas regiões e dominado por poucos portais nas demais, os ecos desse movimento americano podem acelerar debates parecidos:

• A quem serve o modelo atual de corretagem?

• A transparência nas plataformas é suficiente?

  Pergunta retórica, né? rs
  Aliás, já conhece a Bel? Visite www.bel.vc e veja o que estamos construindo - e como nossa solução vai de encontro às necessidades de transparência e organização de dados no nosso mercado!

• O consumidor tem, de fato, liberdade de escolha?

Se o Brasil seguir essa tendência, podemos esperar:

• Pressão por revisão no modelo de comissão, especialmente nas transações digitais e à medida que consumidores pedem mais clareza sobre o que estão pagando;

• Corretores e imobiliárias terão que reforçar seu valor consultivo diante de um consumidor mais bem informado;

• Crescimento de novos modelos diretos entre vendedor e comprador, como já acontece com startups do setor;

• Uma discussão mais ampla sobre o papel de portais, exclusividade e acesso ao inventário imobiliário. Quem sabem, conseguimos forçar a melhora na transparência e o acesso às informações dos imóveis por aqui, que é pífia.

• A regulação local pode até evoluir se as autoridades acompanharem os debates globais sobre competição e inovação no setor - será que é esperar demais?

Mesmo que o contexto jurídico seja diferente, o que acontece nos EUA costuma inspirar movimentos no mercado imobiliário brasileiro e, com sorte, podemos aprender alguma coisa com esse embate para construir um mercado mais transparente e competitivo desde já.

Reflexão final: Estamos vendo uma virada cultural no setor — de um modelo “blindado” para um mercado “aberto por design”. Gostem ou não.

Mas e aí.. será que isso é reforma ou é contenção de dano? Agora precisamos acompanhar pra ver se o mercado vai comprar esse discurso e quais os próximos capítulos dessa novela.

✍️ Parágrafo Editorial: lançamos o Bel Radar!

Ter dados não é o mesmo que ter inteligência de mercado. Assim como ter seguidores não é o mesmo que ter audiência. No fim do dia, o que importa é confiança — e ela não nasce da oferta, mas do valor entregue antes dela. Foi exatamente com esse pensamento que, na Bel, começamos a testar o Bel Radar, um boletim inteligente que mostra as informações completas de transações reais na sua rua e/ou na região do endereço que você quer monitorar! A gente leva dados de mercado de forma simples, pontual e personalizada para os principais players do setor.

📍 Para essa primeira versão, estamos monitorando transações na cidade do Rio de Janeiro (spoiler: na próxima versão vamos aumentar o raio.. então, fica ligado/a)!
📢 Quer receber gratuitamente este boletim? Me manda uma mensagem que eu te envio.

A ideia é clara: antes de vender qualquer coisa, queremos construir contexto, clareza e relação. Não adianta só aparecer — é preciso ser lembrado pelas razões certas.

Dando um giro no mercado, separei as notícias que também merecem sua atenção (se quiser aprofundar em alguma, é só clicar no link atrelado - fácil e rápido!) :

🔥 Trending Topics

• 🇧🇷 Imóvel encalhado não é fim de jogo, é teste de criatividade e coragem → Com milhares de unidades residenciais e comerciais paradas, o mercado começa a explorar saídas nada convencionais para gerar receita com imóveis encalhados. Especialistas listam alternativas como aluguel por temporada, locação por hora (coworking e studios), parcerias com influencers, retrofit e até mudança de uso — como transformar residencial em comercial e vice-versa.

• 🇺🇸 Fannie e Freddie em modo Game of Thrones → A nova gestão do Federal Housing Finance Agency (FHFA) chegou com sangue nos olhos. Bill Pulte, recém-nomeado diretor e ex-executivo de private equity demitiu 14 membros dos conselhos de Fannie Mae e Freddie Mac e se autoproclamou presidente de ambos. E não parou por aí: já mandou embora a CEO da Freddie, colocou executivos em “licença” e teve até um board member com ligações a Elon Musk pedindo para sair após UM DIA no cargo. Privatização de Fannie Mae e Freddie Mac volta ao radar. O mercado estremece.

• 🇺🇸 A era dos prédios com 99 unidades chegou – e não é por acaso → Ao manter o número de unidades abaixo de 100, os projetos escapam de uma série de regulamentações mais rígidas impostas pela cidade, incluindo exigências de aluguel acessível. Resultado: mais controle, menos burocracia e maior margem.

• 🇧🇷 Fim da farra? Airbnb começa a compartilhar dados com a Receita Federal → O Airbnb anunciou que passou a compartilhar com a Receita Federal as informações de rendimento dos anfitriões brasileiros, recomendando inclusive que todos declarem corretamente os ganhos na temporada do Imposto de Renda 2025.

• 🇺🇸 Mão de obra some dos canteiros → A construção civil americana sofre com medo generalizado entre trabalhadores imigrantes. O resultado: produtividade desaba e custos explodem. Um gargalo silencioso que pode virar crise

• 🇧🇷 Luxo (de verdade) agora é verde: sustentabilidade sai do discurso e entra no ticket → Imóveis de alto padrão no Brasil estão cada vez mais incorporando sustentabilidade como valor agregado real (e inegociável).

  Painéis solares, reuso de água, telhados verdes, materiais de baixo impacto ambiental e certificações ESG passaram de “diferencial de marketing” para item obrigatório no segmento de luxo.

• 🇺🇸 O corretor tem 26 anos. O comprador, dezenas de milhões. O que mudou no real estate de luxo? → Um corretor de 26 anos, recém-licenciado, vende uma propriedade luxury de dezenas de milhões de dólares para um jovem bilionário do setor tech. A conexão? Um relacionamento construído via DMs no Instagram, seguido de smart moves e muita agilidade. Vem saber como.

🏡 Mercado Residencial

• 🇧🇷 Casa própria virou miragem → Preços dos imóveis subiram 47% em cinco anos, enquanto a renda cresceu só 20%. Resultado? O sonho da casa própria ficou ainda mais distante.

• 🇧🇷 Preço ainda é rei → Estudo da Brain mostra que 71% dos compradores priorizam o preço na hora de escolher um imóvel. Diferenciais? Só se couberem no financiamento.

• 🇧🇷 Nova faixa do MCMV: solução ou maquiagem? → Programa passa a financiar imóveis de até R$ 500 mil para classe média. Mas especialistas alertam: pode tirar foco dos mais vulneráveis.

• 🇺🇸 Prédio com aluguel congelado em NYC: quando o jogo é perder menos, não ganhar mais → Esse tema é polêmico e a reportagem da The Real Deal expõe os bastidores de um edifício em Manhattan onde 90% das unidades são controladas por rent control - aluguel congelado, com reajustes mínimos determinados pelo governo. Resultado? O proprietário está operando no modo minimizar prejuízo, não maximizar lucro.

🏢 CRE (Mercado Comercial)

• 🇺🇸 Escritórios ainda em queda livre? → NYT diz que o mercado de escritórios nos EUA pode finalmente ter atingido o fundo do poço. Após anos de queda livre impulsionada por trabalho remoto, juros altos e inadimplência, há sinais — tímidos — de estabilização. Mas tem um problema: ainda não há um plano claro de saída.. o estoque de imóveis encalhados continua massivo, a vacância estrutural, retrofit caro e mercado ainda está em modo negação.

• 🇺🇸 Chanel quer comprar sua flagship na Madison Ave → Luxo agora se ancora no real estate. Sim, a maison francesa parece querer mais do que vender bolsas e perfumes: ela quer travar território. Marcas que enxergam o varejo como experiência imersiva e localização como patrimônio estão moldando o futuro do high-end retail.

• 🇧🇷 Cyrela deixa aluguel e vai pra prédio próprio → O movimento sinaliza mudança estrutural no CRE: grandes empresas estão optando por ownership em vez de locar lajes premium.

• 🇧🇷 Do coworking à couve: escritórios vazios viram fazendas urbanas → Uma tendência silenciosa está transformando o que parecia ser o símbolo do fracasso do setor corporativo em pleno pós-pandemia: os escritórios vazios estão virando fazendas urbanas. Leia mais

💻💰 Inovação & Investimentos

• 🇺🇸 Boeing fecha contrato bilionário e dispara construção em Missouri → Real estate industrial decola com a nova planta de caças da Boeing. Defesa e infraestrutura andam juntas.

• 🇧🇷 RBR quer R$ 300 mi focando em ativos em execução → Dinheiro novo só entra em projeto com risco conhecido: a grana vai direto para ativos em construção, com contratos firmados! A era do greenfield descolado da realidade está perdendo espaço.

• 🌍 Catástrofes climáticas viram ativo negociado → Os Cat Bonds chegam ao Brasil como forma de financiar (e precificar) riscos extremos. Securitização climática é o novo front do capital.

• 🇺🇸 A Runnr quer ser o Waze do trabalho remoto e ela pode ter acertado o timing → A startup Runnr está propondo algo inusitado: um “GPS para produtividade remota”. Usando IA, ela rastreia como e onde os colaboradores trabalham melhor e entrega dados em tempo real para líderes tomarem decisões mais inteligentes sobre times, alocação de tarefas e até localização física (hello, nômades digitais).

📉 Insights Econômicos

• 🇧🇷 Juros altos, mercado aquecido? Alguém vai sair machucado nessa conta → De um lado, a colunista Miriam Leitão (O Globo) alerta: o ciclo de alta da Selic encarece o crédito imobiliário e já afeta decisões de compra, especialmente no segmento de renda média. Do outro, matéria da Exame mostra que, apesar dos juros altos, o mercado imobiliário segue crescendo com alta nos lançamentos, nas vendas e no otimismo dos players. Parece contradição? É. Mas é a cara do Brasil.

• 🇧🇷 Aluguel dispara e deixa inflação no chinelo.. e o inquilino na corda bamba → Com alta de 6,7% em 12 meses, o mercado de locação pressiona ainda mais o orçamento urbano. O teto virou o novo vilão inflacionário.

• 🇧🇷 Caixa travada, simulação bombando → O crédito imobiliário está virando uma bomba-relógio: lentidão nos financiamentos e excesso de simulação sem conversão ameaçam o ciclo.

• 🇧🇷 Itaú leiloa imóveis com IPTU quitado → O Itaú Unibanco colocou à venda 119 imóveis em seu próximo leilão, com lances a partir de R$ 50,7 mil, incluindo casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais. Os ativos estão localizados em 13 estados e no Distrito Federal. O leilão será 100% online, conduzido pela Frazão Leilões, com condições facilitadas e IPTU quitado até 2023.

• 🇧🇷 Boom imobiliário no Rio? → Vendas residenciais disparam no 1º bimestre de 2025 – Mas não se engane, o jogo é seletivo.

• 🇧🇷 STJ dá sinal verde pra morder mais → ITCMD será sobre valor de mercado em imóveis de holding.

🔍 Radar do Mercado:

Rocket Mortgage e Redfin fecharam um acordo que tem corretor perdendo o sono. A Rocket agora é parceira exclusiva de financiamento da Redfin, criando uma experiência 100% integrada — do clique ao crédito — sem precisar falar com um corretor sequer. É mais que uma parceria: é um aviso. Ou você vira plataforma, ou vira feature da plataforma dos outros.
O movimento mostra o futuro da intermediação: dados no lugar da intuição, jornada verticalizada e CAC preservado. No Brasil, Loft, QuintoAndar e Credihome ensaiam algo parecido há um tempo, mas sempre tem espaço pra quem quer ser ponte (não barreira).. o tempo, no entanto, está fechando pra corretor que insiste em ser só presença.

O fim da corretagem tradicional não será televisionado, mas será 100% rastreável via cookies. A revolução já está acontecendo, silenciosa, digital.. e todas as plataformas já estão medindo cada clique, cada intenção, cada abandono de jornada.

🏛️ Real Stories

🎬 Scarlett, Colin & o penthouse de US$ 13 mi: quando celebridade encontra localização (muito) estratégica!

Fonte: (The Real Deal)

Scarlett Johansson e Colin Jost acabam de desembolsar US$ 13,5 milhões por um penthouse triplex no Upper East Side, em Nova York. O imóvel, com mais de 400 m² internos + 185 m² de terraço, ocupa os três últimos andares de um prédio boutique da Madison Avenue — e vem com aquele combo que só Manhattan sabe entregar: vista, privacidade e pedigree urbano.

Não é só mais uma compra de celebridade, é um movimento cirúrgico. O caso de Scarlett e Colin reflete uma tendência cada vez mais clara no mercado de ultra-luxo: celebridades e bilionários preferem menos risco e mais tangibilidade. Nada de projetos grandiosos em regiões hype ou incertas. O que vende (e segura valor) é localização consolidada, planta bem resolvida e privacy first.
O Upper East Side pode até parecer conservador, mas é exatamente essa previsibilidade que o torna desejável em tempos instáveis: o novo luxo é sobre controle e consistência.

Num momento em que muitos estão vendendo ou saindo da cidade, o movimento do casal é quase contracíclico (e bastante inteligente, na minha opinião!). O penthouse funciona como ativo de longo prazo, com potencial de valorização e escassez estrutural.
Quando até as estrelas jogam no seguro, é sinal de que o luxo inteligente está vencendo o luxo ostentação. A brigada eterna do old money versus new money” versão real estate rs

That’s all, folks! Espero te ver na semana que vem :)

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