Hey, Builders!👋🏻
#10 - Minhas notícias favoritas, insights estratégicos e tendências de Real Estate que realmente importam – seeeeempre de forma direta, prática e sem enrolação!
Hey, Builders!
Você mora no mercado. Eu te mostro como ele funciona.
A primeira newsletter de inteligência estratégica em real estate, afinal..
Real estate não é sobre o imóvel, é sobre o que ele revela:
Poder. Capital. Cultura. Comportamento.
Nesta edição, a gente mergulha nos limites da exclusividade, da reputação e do direito de permanecer.
Spoiler: não é sobre tijolo. É sobre estratégia.
Let’s build!
SUMÁRIO DA DÉCIMA EDIÇÃO
Esta newsletter não é uma curadoria de notícias. É uma lente estratégica para te mostrar o que importa - e por quê.
📍 Abri com uma pergunta incômoda: reputação é capital ou armadilha? A queda de dois grandes nomes do real estate americano revela o preço de um sistema que transforma imagem em blindagem. O que acontece quando o prestígio dura mais do que a ética?
📍 Em seguida, uma aula sobre como o poder se move nos bastidores. Steve Witkoff, developer bilionário, hoje atua como agente informal de política externa e mostra como o real estate pode ser passaporte para negociações diplomáticas.
📍 Na cidade, fui até a Vila Mariana. Mas não para falar de empreendimentos - e sim de resistência. Moradores que dizem “minha casa não está à venda” expõem o limite do capital quando ele ignora o direito de não negociar.
📍 No campo do capital, bem na fronteira entre tecnologia e infraestrutura, as Big Techs calaram os rumores: aumentaram seus investimentos em data centers e mostraram que o coração da IA não é software, mas sim espaço físico, energia e latência. Se, pra você, data center ainda é nicho de TI.. você não está entendendo nada sobre o novo core do real estate.
📍 No radar econômico, uma tensão com epicentro em Washington e impacto global. O Fed está sob fogo político e técnico e quem paga o preço pode ser o crédito imobiliário do mundo inteiro.
📍 E, pra fechar, uma história que parece sobre arte, mas é sobre acesso. O artista Peter Daverington transformou uma casa em ruínas num manifesto de beleza feita à mão. Sem crédito, sem status bancário, mas com rede simbólica e muito cimento no sapato. Um lembrete de que morar com dignidade também é um ato de criação (e resistência).
Cada bloco desta edição mostra que o futuro do mercado não está nas planilhas. Ele está nas estruturas invisíveis que sustentam (ou corroem) a confiança.
Vamos nessa?
O colapso da blindagem: quando reputação vira escudo demais
Duas histórias que pareciam intocáveis na elite do real estate americano ruíram na mesma semana. Josh Schuster, promissor developer de Nova York, foi preso sob acusações de fraude financeira. E os irmãos Oren, Tal e Alon Alexander (ex-queridinhos do mercado de luxo em NY e Miami) enfrentam acusações federais de tráfico sexual, incluindo crimes envolvendo menores.
Schuster é acusado de montar um esquema "tipo Ponzi" (tipo de esquema de investimento fraudulento que promete retornos anormalmente altos aos investidores, mas na realidade, os retornos são pagos usando o dinheiro de novos investidores, em vez de lucro de um negócio legítimo), desviando milhões prometidos para projetos em locais como Gramercy Park para pagar cartões de crédito, jogos e investidores anteriores. Já os Alexander, presos desde janeiro, são alvo de uma avalanche de processos civis (28 até agora) e uma nova acusação federal com mais seis crimes, incluindo tráfico forçado.
Durante anos, ambos operaram sob o manto do prestígio: endereços nobres, investidores respeitados, festas badaladas, escritórios sofisticados. Mas o que estava por trás (denúncias, acordos mal explicados, suspeitas abafadas) só veio à tona depois de anos e inúmeras vítimas ou lesados.
Esse não é apenas um caso de "lobos em pele de cordeiro". É um reflexo do que o capital social e simbólico pode permitir: tempo demais, consequências de menos. Quando a reputação vira moeda - e escudo -, os alertas não são ouvidos, são abafados. Só depois de acumularem vítimas e milhões desaparecidos é que a estrutura parece colapsar.
O real estate é palco de narrativas de sucesso e ostentação, mas essas quedas revelam o custo oculto de sistemas que premiam imagem acima de integridade. E se o mercado parasse de valorizar “track record” como credencial intocável e começasse a exigir accountability real? Não basta olhar para os deals, é preciso olhar para os padrões e perguntar: quantos outros ainda operam sob a mesma blindagem silenciosa?
No Brasil, a lógica não é diferente. Proximidade política, alianças regionais e poder simbólico frequentemente substituem due diligence. Basta observar a blindagem de figuras públicas, o silêncio sobre práticas abusivas ou o encantamento com personagens carismáticos que ocupam espaços desproporcionalmente à entrega. A crítica não é moral, é estrutural. E é também um aviso: a reputação que hoje protege pode ser a mesma que amanhã explode em escândalo.
As pessoas são muito boas em utilizar o storytelling como alternativa à realidade nua e crua. Mas, o setor que dita o que será construído nas cidades não pode continuar premiando carisma sobre caráter. O que os casos de Schuster e Alexander me parecem revelar não é só crime, mas sim conivência - de todos nós.
💼 Construção de Poder
Steve Witkoff e o real estate como política externa
Escolhi essa história porque ela escancara o verdadeiro alcance do capital imobiliário: muito além dos empreendimentos, ele atua nas sombras do poder diplomático. Steve Witkoff, developer bilionário e ex-enviado especial do governo Trump, hoje trafega entre o mercado e negociações geopolíticas ajudando, por exemplo, na libertação de reféns no Oriente Médio, com apoio do premiê do Qatar.
Steve levou seu capital político ao palco do TRD New Development Forum, ao lado do filho e sucessor, Alex Witkoff. Em uma entrevista com clima descontraído, pai e filho falaram sobre sucessão empresarial, influência política e o futuro da Witkoff Group.
A transição no comando da Witkoff Group foi vendida como tranquila e estratégica. Alex toca os negócios, com apoio de Scott Alper, mirando novas frentes como data centers e stablecoins, inclusive com apoio do clã Trump. Já Steve atua em bastidores diplomáticos com peso real. Seu acesso a líderes como o premiê do Qatar, aliado nas negociações com Israel, mostra que seu "network imobiliário" virou ferramenta de política externa.
Witkoff é um exemplo de como o poder no real estate ultrapassa o concreto e invade o território da geopolítica. A fluidez com que transita entre mundos (negócios, diplomacia, mídia e lobby) é típica dos grandes nomes do setor americano e deixa claro que o capital imobiliário não é neutro: ele participa da construção do Estado, da narrativa pública e da arquitetura do poder global.
Quantos líderes do real estate brasileiro conseguiriam fazer esse trânsito entre a Faria Lima e Itamaraty? Fica a pergunta no ar - mas se você souber, me responde por aqui, via DM ou por e-mail.
Witkoff pode estar longe dos deals, mas não saiu do jogo. Sua trajetória mostra que o verdadeiro legado no mercado imobiliário não é só prédio: é posicionamento, influência e capacidade de operar onde os holofotes não alcançam.
🏙 Cidade como Plataforma
“Esta casa não está à venda”: quando o direito de permanecer vira resistência urbana
Escolhi essa história porque ela traduz em uma imagem (uma simples placa) o conflito mais agudo da produção urbana: o choque entre capital e permanência. O caso da Vila Mariana, em São Paulo, onde moradores se mobilizaram contra o assédio comercial de corretores, virou símbolo de uma cidade que reage.
Esses moradores têm denunciado abordagens insistentes de corretores que atuam em nome de incorporadoras interessadas em consolidar terrenos para novos empreendimentos. As ações vão de ligações invasivas até o contato com parentes dos proprietários - sem autorização, obviamente. Em resposta, pelo menos 35 residências instalaram placas com a frase: “Esta casa não está à venda”. O movimento ganhou corpo nas redes sociais sob o perfil @chegadepredios.
A revisão do Plano Diretor reacendeu o apetite de incorporadoras por áreas com alto potencial de verticalização. Mas a ausência de limites claros na prospecção - aliada à falta de um código de conduta institucional - tem transformado moradores em alvos recorrentes de assédio comercial. O solo urbano vira ativo antes de ser habitat. Morar passa a ser resistência. Vender, quando não parte da vontade do proprietário, vira imposição disfarçada de oportunidade.
O caso da Vila Mariana expõe o fosso entre o discurso de “revitalização urbana” e a realidade da operação imobiliária na base. A ausência de alvarás ou pedidos formais de obras na prefeitura sugere uma estratégia de “pressão antecipada”: corretores operam no limite da legalidade para induzir liquidez e viabilizar projetos ainda inexistentes. Essa tática, embora comum, agora encontra resistência social organizada e potencial jurídico, como ações por danos morais com pedidos liminares para interromper os contatos.
Mesmo operando no segmento de imóveis à venda, a Bel se posiciona no extremo oposto dessa lógica.
Todo problema faz emergir novas soluções. E nós, por aqui, entendemos esse comportamento social como status quo. E toda inércia precisa de um motor para promover a mudança, né? Nesse caso, o cenário é tão crítico que gerou comoção social mas, em nossa plataforma, a Bel já reitera a centralidade do proprietário: ele decide, no seu tempo, com suporte profissional - sem assédio, sem ruído. Os corretores falam com a Bel, não com a sua família no meio da tarde. A venda acontece com método, não com pressão.
É uma forma de reordenar a relação mercado-cidade: respeitar o direito de não vender é tão estratégico quanto facilitar a venda certa. É isso que define categoria.
Afinal, até que ponto o mercado pode confundir prospecção com coerção? O que o caso da Vila Mariana mostra é que, na falta de ética, o mercado erode sua própria licença social para operar. E essa licença não se recupera com ROI - que significa Retorno sobre o Investimento, uma métrica que avalia o lucro de um investimento em relação ao seu custo.
O conflito não é sobre verticalizar ou não, é sobre como se negocia a cidade. Sem governança ética, códigos setoriais ou limites regulatórios, o risco é que a produção urbana continue a ser orientada pela força bruta da especulação e não pelo equilíbrio entre capital, permanência e inclusão.
A pergunta que resta é incômoda: e se a cidade não estiver sendo construída, mas capturada?
💻 Capital & Tecnologia
Data centers não pararam, só ficaram mais seletivos
Essa notícia expõe a realidade nua e crua por trás do hype: enquanto o mercado especulava sobre uma bolha de infraestrutura, as Big Techs fizeram o oposto - Microsoft, Meta, Amazon e Google elevaram seus investimentos em data centers a patamares inéditos, com CAPEX (ou Despesa de Capital, referindo-se aos gastos que uma empresa faz para adquirir, melhorar ou manter ativos de longo prazo, como imóveis, equipamentos e maquinário) conjunto que ultrapassa os US$ 250 bilhões em 2025.
Ou seja, o ritmo de gastos com infraestrutura de IA não apenas continua, como deve acelerar até 2026. Juntas, essas empresas respondem pela maior parte da demanda global por data centers.
A dúvida pairava sobre o setor desde o início do ano, quando Microsoft e Amazon cancelaram contratos de leasing e pausaram obras, e analistas como Joe Tsai (Alibaba) e colunistas do Wall Street Journal passaram a sugerir que uma bolha de data centers estava se formando
A mensagem é: o crescimento da IA está criando gargalos reais, e os data centers viraram o coração pulsante dessa nova era. Mas o jogo não é mais volume, é inteligência geográfica. Satya Nadella foi direto ao ponto: a Microsoft não está desacelerando, está reposicionando. A guerra não é de quantidade, é de latência, localização e resiliência.
O Brasil aparece nesse tabuleiro como possível rota alternativa. Com demanda digital crescente, incentivo energético e talentos emergentes, o país pode capturar uma nova onda de investimentos (desde que entenda que data center não é só prédio, mas também geopolítica aplicada).
Quem ainda vê data center como nicho de TI, está com uma visão extremamente míope. Isso agora é core real estate. Com implicações bilionárias.
📉 Radar Econômico
Fed sob ataque: juros, política e a batalha pelo controle do crédito global
A reunião do Federal Reserve na semana passada não cortou os juros. Mas também não entregou coesão. Escolhi essa história porque ela vai além da taxa de referência: revela uma fissura institucional entre dados econômicos, pressões políticas e o próprio futuro da autoridade monetária mais influente do planeta.
Com Trump ameaçando substituir Jerome Powell (ou criar um “presidente sombra” para neutralizá-lo) e membros do Board rachando entre prioridades (inflação ou emprego?), o Fed entra em zona de turbulência. E o mercado imobiliário global, que depende do custo do dólar, sente.
Se o Fed vira campo de batalha, quem ancora as expectativas? O juro em si perde força. O que importa é a credibilidade.
✨ Giro do Mercado
Cada headline é um código do que move o mercado e sobre quem está jogando o jogo.
🔥 Trending Topics
🇺🇸 A casa onde o Papa morou (e o preço subiu com a fumaça branca) - The New York Times
🇺🇸 Vender imóvel agora? Cresce o número de americanos que acha que não - Housing Wire
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🇺🇸 High-tech? Não: Compass lança livro físico para listar imóveis privados. O analógico virou brecha contra a regulação digital? - The Real Deal
🧠 Demografia & Comportamento
🇺🇸 Micro housing vira alternativa real para viver bem gastando menos - CRE Daily
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🏡 Mercado Residencial
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🏢 CRE (Comercial)
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💻 Inovação & Investimentos
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🇧🇷 “Rio AI City”: data centers como política urbana - Prefeitura do Rio
📉 Econômico & Regulação
🇧🇷 PIB em alta no Brasil, mas Trump ameaça a festa global - Forbes
🇺🇸 FTC mira acordo de US$ 100 milhões entre Zillow e Redfin por possíveis danos à concorrência - HousingWire
🇺🇸 Private listings e risco de discriminação habitacional. O acesso vira privilégio - HousingWire
🇺🇸 Acordo da NAR sobre comissão bagunça o setor. Valor não é mais dado, precisa ser provado - HousingWire
🏛 Real Stories
A casa como redenção: o artista, a ruína e a reconstrução de si
Reprodução: Realtor
Peter Daverington não comprou uma casa - ele comprou um recomeço. Após um divórcio e décadas entre galerias e ruas do mundo, o artista australiano se viu dormindo no chão de uma construção abandonada em Esopus, uma cidade no condado de Ulster, Nova York, que ele mesmo decidiu transformar em refúgio, manifesto e obra.
Sem acesso a crédito bancário, financiou a compra com a ajuda de patronos, vendeu quadros para bancar reforma por etapas e fez tudo com as próprias mãos: do mosaico do banheiro à parede de pedra seca no jardim. Trocou luxos por camadas de significado - tinta no lugar de mármore, papel de parede feito com telas velhas, banheiro com azulejos reposicionados um a um. Batizou o estilo de “Australasia Boiserie” - embora não seja um termo específico e formal na arquitetura e decoração, refere-se à combinação de elementos decorativos de inspiração australiana/asiática (Australasia) com a técnica da boiserie (molduras em paredes). A boiserie, originária da França, consiste em painéis ou molduras aplicadas nas paredes, criando desenhos e texturas. Essa combinação pode trazer um toque de sofisticação e personalidade, integrando elementos da natureza e design minimalista da Australasia com a elegância da boiserie.
Mas a história vai além do exótico: expõe o sistema. Peter, como tantos criativos e autônomos, não conseguiu financiamento tradicional. Teve que contar com capital simbólico (e amigos mais abastados). A casa virou obra, sim. Mas também denúncia silenciosa sobre quem tem (ou não tem) direito à moradia construída com beleza e afeto.
Num mercado que valoriza certificações e planilhas, Daverington construiu uma nova categoria: a de quem cria valor fora do sistema - literalmente com as próprias mãos. A casa virou mural, abrigo e galeria. E nos obriga a perguntar: por que ainda é tão difícil financiar beleza?
Em tempos de retrofit, luxo silencioso e busca por autenticidade, a casa de Daverington é mais que estética. É um lembrete brutal de que, às vezes, o novo luxo é simplesmente poder morar com dignidade e alma.
Você não está só vivendo no mercado. Você está moldando ele.
Se essa forma de ver o mundo faz sentido pra você, compartilha.
É assim que novas categorias nascem.
Assina, espalha e constrói junto.