Você mora no mercado. Eu te mostro como ele funciona.

A nossa newsletter de inteligência estratégica em real estate chega um pouco depois nesta semana - culpa de uma mudança que, curiosamente, ecoa o tema da edição.
Afinal... real estate não é sobre o imóvel, é sobre o que ele revela:
Poder. Capital. Cultura. Comportamento.

Nesta edição, a gente mergulha em um tema que amei escrever sobre: o direito, a vontade e as formas de permanecer.

Spoiler: não é sobre tijolo. É sobre território, tempo e disputa de espaços.

Let’s build!

SUMÁRIO DA DÉCIMA TERCEIRA EDIÇÃO

Esta newsletter não é uma curadoria de notícias. É uma lente estratégica pra te mostrar o que importa - e por quê.

📍 Começamos com o tempo: quando duas idosas resistem a sair de casa em Fortaleza, o que está em jogo não é só um prédio, é o direito de permanecer. O conflito entre progresso e permanência demonstra o abismo entre o ritmo do capital e o compasso da vida real.

📍 No bloco de poder, o subservicing - prática em que grandes gestoras terceirizam a administração de carteiras de crédito - revela um dilema silencioso e importante: dá pra ser originador e guardião da carteira ao mesmo tempo?

📍 Na cidade como plataforma, Belém corre contra o tempo para não falhar como anfitriã da COP-30. O Brasil quer liderar o clima global, mas entrega uma cidade que ainda patina no básico da infraestrutura.

📍 No radar econômico, um contra-ponto sobre a velha máxima da valorização imobiliária. Com inflação superando preço de imóvel em SP, RJ e BH, um alerta: sem tese, m² é realmente só tijolo pro investidor.

📍 E, pra fechar, uma reflexão sobre quando o CEP vira espelho: falei sobre como a minha própria história se entrelaça com a história do Chelsea, bairro em NYC que morei pelo último ano. Quando cidade, cultura e comportamento dançam juntos, morar deixa de ser endereço e vira identidade em construção. Quando o bairro te transforma, você leva mais do que lembrança.. leva um novo olhar.

Cada bloco desta edição revela o verdadeiro conflito do nosso tempo: velocidade sem escuta, expansão sem alma, e capital sem confiança.
O mercado não está só crescendo, está sendo confrontado.

Vamos nessa?

Quando o progresso atropela o tempo

Duas idosas de 78 e 84 anos recusam-se a deixar seu lar em Fortaleza, onde uma construtora quer erguer uma torre de 21 andares. O prédio é dos anos 1970 e o tempo delas, também. A maioria dos vizinhos já saiu. Elas ficaram. O preço oferecido? R$ 450 mil. A permuta? Incerta. O que está em disputa, na verdade, não é valor - é dignidade.

O caso demonstra o abismo entre o cronômetro do capital e o compasso da vida. A lógica “faça a proposta, remova o obstáculo” talvez funcione nos cálculos de VGV, mas falha miseravelmente quando o obstáculo é uma mulher com 84 anos de história. A Reata Engenharia tenta seguir em frente com o projeto, mas sem conseguir atravessar a mais básica das pontes: escuta.

Quantos anos de vida valem uma negociação imobiliária? É possível regenerar um bairro sem apagar quem o construiu com a própria memória? Urbanismo sem consentimento vira expropriação disfarçada de inovação.

Barcelona, Berlim, Copenhague e Montreal já criam políticas de aging in place, co-housing e urbanismo sensível à longevidade. No Brasil, a cidade ainda é pensada para o lucro e para os jovens. Mas o futuro - em termos demográficos e políticos - será dos mais velhos.

O episódio é marcante para mim pelo seguinte: não há cidade inteligente onde a moradia é descartável e o morador, um empecilho. O urbanismo precisa de uma nova visão, apesar de também precisar de velocidade. Ele precisa considerar a pausa, precisa considerar o respeito e o tempo (que nem sempre é o do capital, mas muitas vezes o das pessoas). Construir sem isso é, para mim, continuar construindo ruído.

📎 Essa análise nasce a partir dos dados e da reportagem publicados pela Folha de São Paulo. O olhar crítico, você já sabe.. é nosso.

Partilhar

💼 Construção de Poder | O subservicing como disputa por confiança: dá pra ser guardião e concorrente?

A Rocket Companies comprou a Mr. Cooper por US$ 9,4 bilhões e virou a maior gestora de financiamentos dos EUA. Só que o mercado não engoliu fácil. Grandes players como a UWM pularam fora, alegando conflito de interesse: como confiar sua carteira de clientes a quem também origina crédito e pode virá-los contra você?

O ponto crítico aqui é mais do que uma operação bilionária. É a própria noção de confiança em ciclos de alto risco. O subservicing - prática em que grandes gestoras terceirizam a administração de carteiras de crédito - era backstage. Agora virou front estratégico: dados, retenção, relacionamento.

O operador vira dono da relação e o originador, refém do pipeline que não controla mais. A Rocket tentou consolidar, mas abriu rachadura de confiança num mercado onde a lealdade não é cláusula, mas é um dos principais ativos.

O modelo de “one-stop shop” do crédito parece eficiente. Mas será que ele é confiável?
Em real estate, o maior risco não é a inadimplência. É perder o vínculo com o cliente.
Já dizia minha mãe: quem quer ter tudo, às vezes acaba sem nada.

Assim como no caso de Fortaleza, onde o vínculo com o território foi rompido pela pressa do capital, aqui a confiança é abalada quando a ambição de escala atropela a ética da relação.

📎 Reportagem que embasou esta análise: Housing Wire

Partilhar

🏙 Cidade como Plataforma | Belém e o palco do fracasso: quando só o discurso verde não sustenta

A COP-30 será em Belém, mas a cidade não estava pronta para receber um evento dessa magnitude, convenhamos. Faltam acomodações, estrutura, previsibilidade. Delegações já ameaçam cancelar presença. E o Brasil, que sonha liderar a agenda ambiental global, pode tropeçar no básico: infraestrutura.

Belém foi escolhida por simbolismo: Amazônia, clima, diversidade. Mas infraestrutura é mais que logística, é narrativa. A ausência de preparo coloca em xeque o papel do Brasil como plataforma climática. A COP-30 pode virar anti-exemplo se a gente não conseguir contornar as coisas a tempo. Um evento global sem palco, sem bastidor, sem condição, sabe? É um risco reputacional e político para o país, olhando por essa ótica.

Pode uma cidade ser vitrine ambiental se mal consegue hospedar a própria narrativa?
O problema não é Belém. É um modelo de país que prioriza o discurso acima do alicerce. O palco é global, mas o despreparo é local e profundo.

Sem cidade pronta, a mensagem pro resto do mundo se torna ruidosa - e fraca. Como uma liderança climática é possível nesse cenário?

📎 Reportagens que embasaram esta análise: Estadão | O Globo

Partilhar

📉 Radar Econômico | Brasil: imóveis desvalorizam frente à inflação e o investidor acorda

No 1º trimestre, imóveis em SP, RJ e BH valorizaram menos do que o IPCA. Em São Paulo, a alta foi de apenas 0,25%. No Rio, os preços caíram. O mito de que “imóvel sempre valoriza” perde a força diante de juros altos, crédito escasso e consumo retraído.

O ciclo atual reflete uma nova realidade e ele não perdoa mitos. O imóvel valorizado virou armadilha disfarçada de fantasia (e nós, como seres humanos, adoramos fantasiar e isso é um perigo): enquanto o preço nominal sobe ou se mantém, o valor real derrete. Investidores podem até tentar seguir precificando com base em ciclos passados, mas o fundamento mudou. E o mercado não vai esperar por quem ainda pensa em 2019.

Claro, há quem veja outro ângulo.
Na notícia do Estadão Imóveis - que embasou a minha análise -,Thiago Reis, gerente de Dados do QuintoAndar, aponta que a valorização abaixo da inflação “não indica que o setor está menos aquecido”, e destaca que “ainda não há sinais claros de diminuição nas quantidades vendidas”.

Mas esse é exatamente o meu ponto: vender não significa que o ativo está performando melhor. Significa que pode até ter liquidez, mas e o ganho real?
Para o investidor, não importa só se o imóvel vende, importa quanto vale depois que vende.
E com inflação corroendo o preço, liquidez sem rentabilidade pode ser só um alívio passageiro.

Pensando como um investidor.. você está segurando patrimônio ou um passivo disfarçado de segurança?
O que o ciclo atual mostra é simples: sem tese, valorização vira ilusão. E imóvel sem função (sem uso real ou retorno financeiro) é só um passivo decorado de ativo. É realmente só tijolo e perda acumulada.

Assim como a ideia de “progresso” que tenta apagar histórias em Fortaleza, a crença cega em valorização imobiliária revela um apego mais emocional do que racional à narrativa do mercado. E quando o tempo do ativo e o tempo do ciclo não batem, o investidor mal posicionado paga mais caro.

Partilhar

🏛 Real Stories

309 W 30th St: Quando o CEP vira um espelho

Terça-feira, dia 03 de junho, entreguei as chaves do meu apartamento em Nova York.

Foram nove meses morando no prédio 309 W 30th St, bem no coração do Chelsea. Nove meses vivendo num bairro sensacional de Manhattan não como turista, mas como moradora, parte dele.

Desde 2021, minha vida tem sido nômade e cheia de reinvenções: vendi minha primeira empresa. Fui morar no meu primeiro apartamento sozinha. Depois, fui pro apê do meu - até então - namorado. Veio o LLM dele em Chicago. A mudança. O inverno. E, depois, Manhattan. Chelsea.

Rio, São Paulo, Chicago, Nova York. Mudei de cidades, de ritmos, de idiomas.

E agora, depois de quase quatro anos pulando de um lar pro outro, volto ao Brasil com uma certeza arrebatadora: viajar e aprender é bom demais. Muda a gente, sabe? Ver que o mundo é grande e nós somos pequenos é um exercício enorme de humildade que todos deveriam fazer. Mas criar raízes, pra quem sente que a alma pertence a algum lugar, é melhor ainda. Estou voltando para criar raízes.

E isso me faz olhar pro Chelsea de um outro jeito... Sabia que este bairro não é só sobre cafés charmosos ou mercados de pulga? É um ecossistema vivo, onde o capital humano, cultural e financeiro se olham no espelho e se entendem.

A uma avenida de distância da minha casa, o High Line segue levando multidões em um passeio suspenso. Dentro da antiga Fábrica da Nabisco de 1890, o Chelsea Market hoje vende empanadas, tacos, charcutaria francesa e parte da cultura do bairro, refletida em souvenirs (superfaturados, eu sei). E no lugar onde se armazenava urânio pra bomba atômica, hoje moram famílias e CEOs.

O Chelsea me lembrou, mais uma vez, que o espaço urbano não é neutro. Ele molda comportamento, ambição e desejo. Ele é reflexo do que tem dentro das pessoas que ali habitam e das histórias que elas escrevem e querem escrever sobre si mesmas. E que a reinvenção, quando feita com alma, não é dispersão. Ela pode ser potência também.

Quando a primavera chegou e as cerejeiras floresceram na minha rua, percebi que morar nesse apartamento foi participar - mesmo que por um ciclo - de um palco onde cidade, cultura e comportamento dançam juntos o tempo todo (e, pelo período que estive lá, aproveitei pra dançar essa música e me reinventar junto).

Minha história se entrelaça com a do bairro porque o Chelsea também é sobre trânsito e permanência. Sobre quem chega, quem parte e o que permanece mesmo quando tudo muda.

E agora, voltando ao Brasil, trago comigo muito mais do que lembranças: levo o entendimento profundo de que o que faz um bairro ser “cool” de verdade não é estética. É significado. É camada. É a identidade que ele carrega, sempre em movimento.

Insight final: Alguns bairros são tão vivos que te emprestam coragem pra se reinventar também. Chelsea foi, para mim, um super cenário. Mas também foi espelho. Sigo construindo - com muito mais chão e bagagem. Agora é hora de mudar o endereço e… continuar amadurecendo o olhar. Porque o que foi erguido aqui dentro tem, sem sombra de dúvidas, muito mais significado do que tinha há um ano atrás.

✨ Giro do Mercado

Pra fechar, outros movimentos que valem seu olhar: notícias curtas que reforçam o que discutimos até aqui.

🔥 Trending Topics

• 🌎 Crise de moradia vira guerra contra o Airbnb e reacende o debate sobre o papel do mercado: o que está em xeque não é só o estoque, mas o modelo - O Globo / Folha de S.Paulo

• 🇺🇸 Cassinos em NY desmoronam antes de subir: a retirada de gigantes como Related e Wynn do jogo dos cassinos mostra que, sem costura política e pacto urbano, não há glamour que sobreviva - The Real Deal

O mercado aprendeu a construir rápido mas esqueceu de escutar devagar. E o preço disso agora aparece em protestos, desistências e vetos públicos.

🧠 Demografia & Comportamento

• 💰 Comissões milionárias, realidade minúscula.. a ilusão vendida ao corretor médio: R$ 12 milhões por unidade no topo do luxo, enquanto a maioria dos corretores brasileiros vive com R$ 7 mil por mês - Valor Econômico

A ilusão de valorização atinge não só imóveis, mas também carreiras. O corretor de elite virou um personagem idealizado e a base da pirâmide paga o preço da narrativa.

🏡 Mercado Residencial

• 🇺🇸 Sai o ‘aluga-se’, entra o ‘vende-se’: Flórida aposta em conversões de multifamily e esse movimento de transformar estoque de aluguel em condomínio revela a fragilidade do mercado de locação em ciclos de juros altos - Metro Quadrado

• 🇧🇷 Housi lança bandeira premium de moradia por assinatura: com serviços, concierge e branding, a Housi mira o luxo flexível - Bloomberg Línea

Morar virou produto. Mas e o pertencimento? Quantos modelos realmente entregam raiz e não só conveniência?

🏢 CRE (Comercial)

• 🇺🇸 Quanto custa reconquistar o time? Escritórios como arma de employer branding - GlobeSt

• 🇧🇷 SP entra na era dos +200m: Torre Alto das Nações estreia skyline corporativo - Estadão

O CRE agora compete por significado. Altura e fachada já não bastam. A pergunta é: qual narrativa urbana seu prédio sustenta?

💻 Inovação & Investimentos

• 🇺🇸 Escândalo no crowdfunding: Elie Schwartz pega 7 anos por fraude de US$ 62 mi. Quando o investidor é pulverizado e a diligência é terceirizada, dá nisso - The Real Deal

• 🇧🇷 Joint venture no luxo: Melnick e Yuny se unem para disputar metros caros em São Paulo - Valor Econômico

No topo, o capital se alia pra dominar território. Na base, a pulverização sem lastro vira armadilha. O jogo da inovação é o mesmo: confiança ou colapso.

📉 Econômico & Regulação

• 🇧🇷 Heranças com imóvel irregular: o impasse invisível que trava bilhões em patrimônio - Estadão Imóveis

• 🇧🇷 Crédito habitacional travado: taxa média a 10,9% e queda nas concessões.
  Mesmo com Selic em queda, o funding privado está caro e seletivo - CNN Brasil

O Brasil está cheio de imóveis que não podem ser herdados e de famílias que não conseguem financiá-los. De um lado, patrimônio preso na burocracia. Do outro, crédito escasso e caro. Quando o ciclo trava dos dois lados, nem o passado nem o futuro do mercado andam.

Deixe um comentário

Você não está só vivendo no mercado. Você está moldando ele.
Se essa forma de ver o mundo faz sentido pra você, compartilha.
É assim que novas categorias nascem.

Assina, espalha e constrói junto.

Até a próxima semana!